Reclamación de cuotas a Vecinos Morosos

www.alvargonzalezabogadosyasesores.es

En primer lugar, y aunque con ello mas de uno entienda que “arrimamos el ascua a nuestra sardina”, aconsejamos a la Comunidad de Propietarios que encomiende dicha reclamación a su administrador (si además es abogado colegiado) o bien a cualquier abogado de su localidad, ya que si bien expondremos paso por paso el procedimiento a seguir (previsto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal), por experiencia, les podemos adelantar, que la Comunidad, y especialmente su Presidente, se suelen “perder” cuando no “agobiar” entre la documentación que se requiere, los trámites ante el Juzgado y las situaciones que podrían darse en el curso del procedimiento y que la Comunidad y su Presidente no sabría como resolver sin ayuda profesional.

 Nuestro consejo es que pidan presupuesto a un letrado que ejerza en la localidad donde radique el inmueble, si, además, como es nuestro caso, su administrador es abogado colegiado, todo resultará mucho mas sencillo y rápido aun, es más, al contratar a un administrador-abogado, consúltenle la posibilidad de incluir dicho servicio y su coste por si les llegara a compensar (en función de los vecinos de su inmueble que mantuvieren posiciones deudoras). A título de ejemplo, y en nuestro caso, con la cuota del servicio de Administración de Fincas incluimos una reclamación judicial anual a un vecino moroso (para mas información visiten nuestra página web: www.admoncomunidades.es).

Fuente: 20minutos.es

 En primer lugar, debe convocarse una Junta General (ordinaria o extraordinaria, según proceda) e incluirse en su orden del día un punto a discutir que diga, literalmente “Liquidación y reclamación judicial de las cuotas adeudadas por el propietario del piso x”.

Cualquier vecino de la Comunidad pude interesar la inclusión del tema en el orden del día de la siguiente Junta que se vaya a celebrar enviando un escrito al Presidente, tal y como dice el Art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que pida que el asunto a tratar sea la liquidación y reclamación a los vecinos morosos de las cuotas atrasadas.

¿Qué ocurre si el Presidente hace caso omiso? En este caso, un grupo de vecinos (que representen la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación) podrían “forzar” la convocatoria y posterior celebración de una Junta General Extraordinaria con este punto del orden del día.

En nuestras siguientes entradas seguiremos tratando, punto por punto, los pasos que la Comunidad de Propietarios debe seguir, entretanto, atenderemos gustosamente sus consultas en nuestro e-mail:

                              alvargonzalezybernardo@gmail.com.

Los Elementos Comunes en las Comunidades de Propietarios II -Características-

www.admoncomunidades.es

• Los elementos comunes son indivisibles:

El propio artículo 396 del Código Civil establece que: «Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable».

No obstante, es posible desafectar los elementos comunes mediante acuerdo unánime de los copropietarios conforme al procedimiento establecido en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, siempre y cuando no tengan el carácter de «esenciales» y se apruebe por unanimidad por la Junta de Propietarios, bien entendido que la unanimidad del acuerdo es un requisito imprescindible e ineludible, y su ausencia determinará la imposibilidad de la desafectación planteada, incluso aunque no cause perjuicio al resto de copropietarios, (conforme consolidada doctrina del Tribunal Supremo).

• Los elementos comunes son inseparables de la parte privativa:

Sólo pueden ser enajenados, gravados, o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (art. 396 CC).

Fuente: press.tucasa.com



• Presunción de elemento común:

Si pertenecen a la entidad registral, no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existe título en contra, se presumen elementos comunes.

• No existe «númerus clausus» para determinar cuales son los elementos comunes:

La enumeración de los elementos que revisten la característica de comunes del art. 396 del Código Civil es abierta,  debido a la gran diversidad de elementos en presencia y de los avances técnicos en la construcción de edificios.



Los Elementos Comunes en las Comunidades de Propietarios I-Definición & catálogo-

www.admoncomunidades.es

¿Qué son?

Todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.

Catálogo de Elementos Comunes:

·        Suelo y vuelo,

·        Cimentaciones y cubiertas,

·        Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga;

·        Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas; incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores,

·         El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,

·        Depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;

·        Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;

·        Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;

·        Las de detección y prevención de incendios;

·        Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

·        Las servidumbres,

·         y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Fuente:vivienda.gijon.es

    Esta enumeración no es cerrada o “numerus clausus”, a la vista del cajón de sastre que implica la inclusión final en la misma de: “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”, inclusión que se formalizó en la nueva redacción del artículo 396 del Código Civil operada en la reforma de 1.999, a los fines de adaptarla a la línea jurisprudencial del Tribunal Supremo que ya entendía (véase, al respecto, la  sentencia del Tribunal Supremo de 28-4-97) que, «La calificación de un elemento, como común o privativo, de un edificio en régimen de propiedad horizontal, además de su componente fáctico, tiene también una connotación de «quaestio iuris»… Además de los elementos comunes por naturaleza, que son los que, con carácter meramente enunciativo y no excluyente o de «numerus clausus», relaciona el artículo 396 del Código civil, existen los llamados elementos comunes por destino o accesorios que, sin serlo por naturaleza o esenciales, han de estar sometidos, en cuanto a su alteración o supresión, al mismo régimen jurídico que aquéllos».

E-mail consultas: alvargonzalezybernardo@gmail.com

Mantenimiento e Inspección Ascensores

www.admoncomunidades.es

Todas las Comunidades de Propietarios se encuentran en la obligación de contratar el mantenimiento de los ascensores con alguna empresa  autorizada para tal fin.  El contrato de mantenimiento más común consiste en el pago de una cantidad fija mensual por cada aparato elevador que incluye el mantenimiento y que se realiza con una periodicidad mensual.

Los usuarios del ascensor, además, deben  respetar las normas establecidas para garantizar el perfecto estado del mismo, no solo mediante revisiones mensuales, si no también procediendo a la reparación de las averías que se produzcan, pasando las reglamentarias inspecciones a cargo de las Entidades colaboradoras, procediendo a la sustitución de piezas desgastadas, efectuando las modificaciones que la Administración Pública obligue a practicar para aumentar la seguridad de los ascensores, respetando las normas establecidas en cuanto a uso, carga, movimientos,etc….



Fuente: adminfin



            
Las inspecciones periódicas son obligatorias y se llevarán a cabo por una Empresa Colaboradora de la Administración  que se encargará de levantar el pertinente acta en la que se harán constar los elementos revisados, las posibles anomalías detectadas y los plazos para su subsanación. Por norma general, la periodicidad de las inspecciones será de cuatro años (edificios de más de cuatro plantas o más de veinte viviendas), en el caso de  edificios industriales y lugares de pública concurrencia se reduce el periodo a una inspección cada dos años y, para el resto de edificios, cada seis.

E-mail consultas: alvargonzalezybernardo@gmail.com

¿Qué es el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal?



www.admoncomunidades.es



Se trata de un documento que describe la totalidad del edificio en general así como de cada piso o local en particular, delimita los espacios de aprovechamiento privado y  los comunes indicando la extensión, planta, y los anejos existentes (plazas de garaje, buhardillas o trasteros, etc..), junto con sus correspondientes cuotas de participación.

Este documento o título esta habitualmente incluido en la escritura particular de compraventa de la vivienda o local concreto que se adquiere y que es entregado por el Notario y en el que se describirá el piso o local concretos que se adquieren, con su superficie correspondiente, planta en la que se halla ubicado, calle y número de puerta, lindes con propiedades adyacentes y su cuota de participación.

Asimismo es posible que contenga cláusulas de exoneración, así como reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, estas estipulaciones  darán forma y constituirán  los Estatutos de la Comunidad.

Así pues, la existencia del Título Constitutivo de Propiedad Horizontal es necesaria e imprescindible allí donde exista una comunidad de propietarios, y esto es así porque el Título Constitutivo es un instrumento jurídico, que, (como ya mencionamos) normalmente se formaliza en una escritura (que se denomina de División Horizontal), por el que el dueño o los dueños de un edificio (habitual y actualmente promotores y/o constructores) deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad e independencia jurídica respecto del edificio del que antes formaban parte como una sola unidad jurídica, sometiéndose al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activa como pasivamente (esto es, en qué medida  se debe contribuir en los gastos, mantenimiento, etc).

Por último, debemos recordarles que, si quieren consultar el Título Constitutivo y no cuentan con la escritura de compraventa en que, como quedó dicho, suele incluirse, pueden acudir al Registro de la Propiedad correspondiente de la localidad en que esté ubicado el inmueble, donde deberá estar inscrito;  Además, dicha inscripción registral   dota de eficacia al Título Constitutivo no solo entre los comuneros o convecinos, sino también frente a terceros.

Sus consultas en nuestro e-mail: alvargonzalezybernardo@gmail.com

¿Es obligatorio ser Presidente de la Comunidad?

www.admoncomunidades.es

La respuesta es afirmativa, en puridad, y conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatorio. El caso es que, en la práctica, nos encontramos habitualmente con que, el copropietario en el que recaería la presidencia “está mayor”, “está impedido”, “pasa temporadas largas fuera del inmueble” o incluso “tiene la vivienda arrendada a un tercero”.

Lo cierto es que, cuando la Comunidad está gestionada por un administrador, la función que debe desempeñar el Presidente es prácticamente inexistente, de modo que, es "relativamente" indiferente la disponibilidad o idoneidad del Presidente. Situación bien distinta se da cuando el inmueble no cuenta con administrador, en estos casos, los propios vecinos, para "curarse en salud" y mediante mayoría simple, suelen decidir “eximir” de la presidencia al comunero “ausente” o “inidóneo”. No obstante, también puede y suele ocurrir que los copropietarios decidan que cada propietario ostente el cargo que por turno le corresponda y que “apochine con el cargo como los demás”....

 en estos casos, si el propietario no desea ser obligado por sus convecinos a asumir la presidencia de la comunidad, deberá acudir al Juzgado de Primera Instancia de su domicilio dentro del mes inmediatamente posterior a su acceso a la  presidencia y justificar y argumentar las razones de fuerza mayor o cualesquiera otras de suficiente entidad que le asistan, de modo tal que, si el Juez las estima suficientes, revelará al propietario solicitante dejando designado sustituto.

Pueden enviarnos sus consultas/comentarios a nuestro e-mail: alvargonzalezybernardo@gmail.com

LAS CUENTAS CORRIENTES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

www.admoncomunidades.es

En cada Junta ordinaria, (al renovarse los cargos comunitarios de Presidente, Vicepresidente, vocales -si es el caso- y Secretario-Administrador),  y con cada cambio de entidad bancaria, es importante trascribir en la correspondiente acta la decisión de dicho cambio y la autorización precisa para la apertura de dicha cuenta comunitaria en la entidad elegida.

Además de la autorización para la apertura de la nueva cuenta, que habitualmente y por razones prácticas es otorgada indistintamente a favor del Presidente o del Secretario-Administrador, hay que considerar también otras operaciones comunes como son: la petición de extractos,  talonario o chequera, ingresos en la cuenta comunitaria o domiciliaciones de recibos,etc....., para estas operaciones también es habitual que las comunidades de propietarios otorguen autorización indistinta al Presidente y Administrador.

Otra cosa bien distinta son las disposiciones de efectivo a cargo de la cuenta comunitaria, en estos casos, los copropietarios pueden establecer las condiciones que estimen oportunas pero, los Administradores, para evitar "supuestos problemáticos" (haberlos, haylos.....), aconsejamos que para dichas disposiciones, así como para la emisión de cheques, talones, pagarés…etc, se establezca como necesaria la firma conjunta de Presidente y Administrador.

Es importante recordar que cada año deben renovarse las firmas, incluso aunque no se modifique la composición de la Junta de Gobierno, para ello tan solo debemos remitir anualmente a la entidad financiera una certificación del acta de la Junta con el nombramiento o renovación de cargos, así como un modelo de certificado de modificación de firmas.

De todas estas gestiones, emisión de certificados y recopilación de documentos se encargará el Administrador del Inmueble.

Instalación Gas Ciudad: tramites & quorum

www.admoncomunidades.es

Podrá ser acordada la instalación del gas ciudad, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que expresamente regula este supuesto bajo el concepto de “infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos”.

Esto es así desde la modificación operada en 1.999 en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que, anteriormente, y conforme determinaba la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, para la instalación del gas era necesaria la unanimidad de los propietarios.

Lo que no ha variado desde entonces es la imposibilidad de que la comunidad pueda repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, con la salvedad de que, si con posterioridad solicitasen el acceso a los suministros energéticos, y ello requiriese aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles a que abonen el importe que les hubiera correspondido,debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal. Además, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración de elemento común.

¿QUIEN RESPONDE DE LAS DEUDAS DE LA COMUNIDAD CUANDO SE VENDE UN PISO?



Verónica Alvargonzález & Pilar de Bernardo

 En la Compraventa de Viviendas viene siendo habitual que se incluya en las escrituras un certificado negativo/positivo de deudas comunitarias pero, tal precaución no exime de la obligación que tiene el vendedor de comunicar a los organos de gobierno de la finca (habitualmente se realiza al administrador de fincas) el traspaso del derecho de propiedad.

En la práctica, vemos que casi nunca se realiza dicha comunicación, de modo que, ante el impago de las mensualidades por cuotas de comunidad correspondientes al nuevo propietario, es habitual que se reclame judicialmente su importe al anterior propietario,  no pudiendo éste negarse a pagar ya que responde solidariamente de dicha deuda junto al nuevo propietario, sin perjuicio de que luego pueda reclamarle a éste último el reintegro de lo abonado.

Por lo expuesto, recordamos a todos aquellos copropietarios que, si van a proceder a la venta de su piso, recuerden comunicar dicho extremo al administrador del inmueble o, en su defecto, al presidente de la comunidad, una vez formalizada, y preferentemente por escrito.

Verónica Alvargonzález González-Abogado & Administrador de Fincas-

C/Perú, nº 15 - 4º E, 33213 - La Calzada, Gijón
Tfno.  : 985 325 431 (Lunes a Jueves de 17 a 21h)

Av/Reina Mª Cristina, nº 14, 33430 - Candás
Tfno.  : 985 885 042 (Lunes a Viernes de 10 a 14h)

Móvil: 654 278 312

¿Cuáles son las funciones del Presidente de la Comunidad?

Alvargonzález & Bernardo Admon. Fincas-Abogados-Asesores-




El presidente de una Comunidad de Propietarios tiene, nada menos que la obligación de representar a la comunidad de propietarios en todos aquellos casos en que sea preciso, es decir, tanto ante empresas proveedoras (electricidad, agua, limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.) como ante instancias de la Administración Pública, como pueden ser Hacienda, el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma, etc. Además, es frecuente que tengan que dedicar parte de su tiempo libre a escuchar y atender las peticiones de sus convecinos, mediar en problemas que entre ellos surjan, requerir a algún comunero problemático, hacer gestiones ante terceros para el buen funcionamiento de los servicios comunes, informar al administrador de fincas de cualquier género de incidencias, dar parte al seguro de la comunidad de siniestros, etc.

Por muy inquietante que resulte la anterior enumeración, lo cierto es que en las Comunidades gestionadas por los Administradores de Fincas los Presidentes pueden "practicamente" despreocuparse de tales gestiones, que pasan a ser asumidas en la práctica por el Administrador.

Verónica Alvargonzález-Abogada & Administradora de Fincas-
consultas: alvargonzalezybernardo@gmail.com