Cómo y Cuando Impugnar los Acuerdos de la Comunidad de Propietarios

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En ocasiones recibimos consultas de propietarios que, no estando de acuerdo con el contenido de los acuerdos que se consignan en las actas de su Comunidad, se plantean impugnar la misma.

 

No obstante, como en todos los ámbitos y materias legales, antes de iniciar trámite alguno se debe tener en cuenta la normativa existente en la materia la cual nos determinará QUIEN, COMO Y CUANDO puede impugnar los acuerdos comunitarios.

 

La impugnación de un acuerdo consignado en el libro de actas de la Comunidad no puede realizarse en cualquier caso, si no que se encuentra limitado a los siguientes supuestos:

1. Acuerdos de la Junta de propietarios que sean contrarios a los estatutos o a la propia Ley de Propiedad Horizontal.
2. Acuerdos de la Junta que sean lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
3. Acuerdos de la Junta que supongan un claro perjuicio para algún propietario y que no tenga obligación de soportarlo.

 

La única vía válida para realizar la impugnación de un acta será presentar una demanda judicial para que el Juez declare por medio de un sentencia que el acuerdo adoptado no es válido, obsta decir que en todo este proceso la figura del abogado es esencial para salvaguardar los intereses del impugnante. 

Quién puede formular la impugnación:

1. Aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.
2. Los propietarios ausentes por cualquier causa.
3. Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

El plazo para la impugnación:

• Existe un plazo de un año en el supuesto 1 (actos contrarios a la ley o a los estatutos)
• En el resto de los casos la impugnación deberá realizarse dentro de los tres primeros meses después de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios.

Se considerará como fecha inicio de plazo el mismo día del acuerdo en la Junta para los vecinos asistentes y el de la recepción de la comunicación del acuerdo para los no asistentes.

Cuestiones a tener en cuenta:

Es requisito fundamental para impugnar los acuerdos de la Junta que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, de modo que como decimos en el ámbito del derecho administrativo: 1º paga y después reclama.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

 

E-mail consultas: alvargonzalezybernardo@gmail.com

Privan a una familia del uso de su vivienda durante tres años por molestar y agredir a sus vecinos

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¡¡No se froten los ojos, no se ajusten las lentes!!! , el titular es verídico y constituye sentencia (aunque no es firme) dictada por un Juzgado de Santander, eso si….antes de que comiencen a frotarse  las manos y a proponer en la siguiente reunión de su comunidad la privación del uso de la vivienda al comunero “tocanarices” que toda Comunidad sufre en silencio (o no tanto, dependiendo de su especialidad),  ya les adelanto que ni el  piso arrendado y subarrendado a su vez a toda la colonia de los negritos del África tropical, ni los vecinos neohippies con su familia de perroflautas ni los mocosos asilvestrados que arrastran muebles, lanzan objetos y practican bel canto con la aprobación de sus desidiosos y orgullosos padres  van a ser privados sin más ni más del uso de su vivienda para el descanso de sus convecinos.

Con ello les quiero hacer comprender que se debe analizar cada caso individualmente y el de autos era digno de dicha sentencia siendo los acusados un matrimonio y su hijo, todos ellos por insultar, amenazar e incluso agredir a sus vecinos con un cuchillo de grandes dimensiones, existiendo, además, denuncias por falta de salubridad en la vivienda por suciedad acumulada e incluso excrementos diseminados por la casa. En este caso, para que se hagan a la idea, constan reportadas 22 actuaciones policiales por dichos disturbios y por música y ruidos elevados pero aun hay más, ya que Su Señoría también llego a dicho veredicto a la vista de la actitud agresiva y pendenciera de los acusados, en concreto, razona: está «plenamente acreditado» que los ruidos y las actividades molestas al resto de vecinos se produjeron en la vivienda de la familia denunciada y en las partes comunes,  son «de gravedad» e «intensidad» suficiente para considerar que, «de forma indudable», perturban «la normal y pacífica convivencia». Agrega que los demandados han tenido una conducta «altanera», «pendenciera», «insultante» y «de manifiesta hostilidad» frente a sus vecinos, «con desprecio del más elemental respeto que exige la convivencia social» en una propiedad horizontal.

También se observa que el auto de medidas cautelares contra esta familia, lejos de «amedrentarla», provocó «un aumento en su conducta incívica» y de la «agresividad» hacia los demás. «Escalada en su actitud molesta y agresiva que no puede conjurarse sino con la privación del uso de su vivienda durante el período máximo que prevé la ley de propiedad horizontal, que es de tres años».

Se estarán preguntando a estas alturas que artículo es el que permite dicha privación, se trata del artículo 7 de la L.P.H. que a continuación les trascribo para su debido conocimiento, no sin antes recomendarles, ante problemas similares, incluirlo y debatirlo en el orden del día de la Junta correspondiente, reflejarlo en el correspondiente acta, requerir al vecino infractor y, de precisarlo, solicitar la intervención policial las veces que se precise, aconsejándoles, en última instancia, acudir a un abogado a efectos de que les informes sobre las acciones judiciales a seguir.

 

Artículo 7.

 

“………..

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

 

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

 

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

Verónica Alvargonzález-Abogado & Administrador de Fincas-

E-mail de contacto: alvargonzalezybernardo@gmail.com

La responsabilidad de la comunidad por daños causados a los comuneros derivados de falta de mantenimiento y conservación o vicios constructivos.

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Para determinar el alcance de la responsabilidad comunitaria en cada supuesto debemos partir de la premisa básica y obligación ineludible que establece el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.”

Así pues, la Comunidad está obligada a mantener los elementos comunes y privativos en estado tal que permita garantizar la adecuada habitabilidad del inmueble a los distintos titulares de los pisos y locales en que se divida, obligación que a menudo los Administradores observamos reiteradamente incumplida, especialmente en las edificaciones antiguas, siendo habitual las reticencias de los comuneros (especialmente de los no afectados) a realizar reformas de importancia que impliquen la aprobación de derramas, situaciones que pueden llegar a forzar a los convecinos afectados a acudir a la vía judicial.

Mención a parte merecen los vicios constructivos, eso si, la existencia de los mismos no implica que la Comunidad se exima en todos los casos de responder frente al comunero afectado ni se le puede exigir a éste que “peche” a su costa con el procedimiento judicial pertinente frente al constructor. En estos casos, y al hilo de la legislación y jurisprudencia aplicables así como del sentido común y del principio de buena vecindad, lo deseable y aconsejable es que, verificada la existencia de uno ó mas “defectos constructivos”, la Comunidad emprenda la consiguiente reclamación frente  al promotor-constructor del edificio o cualesquiera otros técnicos responsables e intervinientes en la construcción, al amparo de la ruina funcional del art. 1.591 del Código Civil:

"El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años."

 o del incumplimiento contractual de la obra al amparo de los arts. 1.101 y 1.544 del Código Civil o de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Fuente: El Pais

Una última consideración que debe hacerse pasa por advertir que, como quiera que estos procedimientos tardan en iniciarse (lo habitual es requerir extrajudicialmente al constructor responsable antes de emprender medidas judiciales) y una vez iniciados pueden transcurrir un largo plazo hasta que se dicte sentencia y se ejecute la misma, el comunero afectado no está obligado a soportar hasta entonces unas condiciones incompatibles con un mínimo de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, de modo tal que la Comunidad debería hacerse cargo de las obras y reparaciones necesarias  sin perjuicio de las acciones de repetición o de otra naturaleza que posteriormente puedan asistirle frente al constructor por dichas necesaria o urgentes reparaciones.

Verónica Alvargonzález-Abogado colegiado nº 2.399 ICAG-

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EL RUIDO en las Comunidades de Propietarios

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Abordamos hoy una constante en las quejas habituales planteadas por los vecinos de los inmuebles: el ruido ó contaminación acústica.

Tan habitual es, y tan intolerable se hace en algunos supuestos, que no faltan familias que acuden a la Administración de Justicia en amparo de su intimidad personal y familiar llegando incluso a solicitarse indemnizaciones por los daños morales causados.

Lo 1º que deben hacer los comuneros afectados es demostrar la existencia de inmisiones acústicas y ruidos, constatándose que superan los límites legales permitidos.

Lo deseable sería que se propusiera en el orden del día y se dejara constancia en el acta redactada por la Junta de la Comunidad de Propietarios del origen del ruido, causa y vecino o vecinos afectados.

Sería una fiel prueba de la existencia de dicha inmisión y de su gravedad la medición realizada por técnicos o incluso por la Policía Local previo llamamiento del vecino afectado. No debemos olvidar tampoco que la contaminación acústica implica una infracción administrativa sancionable, de modo que también pueden acudir a su Ayuntamiento a plantear la pertinente denuncia.

Cada Municipio cuenta con su propia ordenanza y la del término municipal de Gijón expone en su artículo 8:

“El nivel sonoro máximo en el interior de viviendas del propio edificio o los colindantes al local donde se genere un ruido, no será superior a 30 dBA en el periodo diurno ni a 28 dBA en el nocturno….”

Con respecto a los Daños Morales que pudiere ocasionar la contaminación acústica hemos de recalcar que es presupuesto básico para que pueda darse lugar a la indemnización por daño moral la realidad de un sufrimiento o padecimiento psíquico o espiritual (Al respecto Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de julio de l.990, 22 de mayo de l.995, 19 de octubre de l.996 y 27 de septiembre de l.999…. entre otras muchas), estos padecimientos pueden llegar a causar zozobra, ansiedad, angustia, temor o presagio de incertidumbre (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de l.990 y 22 de mayo de l.995 ), llegando incluso a identificarse con la tristeza o los trastornos depresivos en la sentencia del mismo Alto Tribunal de 4 de octubre de 2.006.

A lo anterior debe añadirse que las situaciones de sufrimiento psíquico pueden adoptar perfiles amplísimos hasta llegar a abarcar estados de estrés transitorios, como los que pueden derivarse del desalojo de un inmueble (Sentencia de 4 de febrero de 2.005 del Tribunal Supremo ), siendo práctica cada vez mas habitual de nuestros Tribunales el indemnizar este tipo de daños morales, como en la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2.005, en la que, como consecuencia de las proximidades de la instalaciones de una empresa siderúrgica a unas viviendas, se resarció a su dueños, tanto por la depreciación de las mismas (perjuicio patrimonial) como por el daño moral derivado de las molestias y contaminación acústica; en el mismo sentido y en un supuesto similar se concedió una indemnización por la contaminación acústica causada en la Sentencia del T.S. de 30 de mayo de 2.007.

Recientemente, una  Sentencia de nuestro Alto Tribunal  de la que ha sido ponente el Magistrado Francisco Marín Castán, ha condenado a un matrimonio a pagar una indemnización de 8.000 euros a unos vecinos de su inmueble que, «durante años y a cualquier hora comprendida entre las tres de la tarde y las nueve y media de la noche, vienen soportando el sonido del piano» que tocaban las hijas de los demandados.

Al hecho de que, según los informes técnicos, el ruido llegó a duplicar los niveles permitidos, se unió la actitud «muy poco colaboradora» de los demandados, que incluso después de la primera condena siguieron sin poner medidas que evitaran el ruido.

Concretamente, el Supremo señala que los niveles de ruido  llegaron a alcanzar un máximo de 62,7 decibelios que «no sólo les impide descansar, estudiar o leer con una mínima concentración durante el día, sino que también les dificulta sobremanera el disfrute de su propio hogar». La demandante seguía tratamiento médico «por ansiedad debida a insomnio de larga duración» y su marido tomaba «ansiolíticos por síndrome de estrés acústico».

Tras recordar que el daño causado podía haberse evitado usando «la sordina en el piano mecánico o los auriculares en el piano eléctrico», el Supremo concluye que hasta «una constante reiteración de la mejor pieza musical por el más afamado intérprete también puede convertirse, si el sonido se transmite intensamente a la vivienda del vecino, en una grave intromisión de su intimidad domiciliaria».

RECLAMACIÓN DE CUOTAS A VECINOS MOROSOS II

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Habíamos dejado constancia en nuestra anterior entrada de la necesidad de convocar una Junta General (ordinaria o extraordinaria, según proceda) e incluirse en su orden del día un punto a discutir relativo a la “Liquidación y reclamación judicial de las cuotas adeudadas por el propietario del piso x”.

A estos efectos, debemos recordar a nuestros lectores que la Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año en Junta General Ordinaria para aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad, y, por exclusión, las Juntas Extraordinarias, se convocaran y celebrarán únicamente en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Sentadas estas bases y, en consecuencia, el segundo paso preciso para proceder a la reclamación de las cuotas comunitarias impagadas, lo constituye la aprobación del acuerdo por el que se practica la liquidación de la deuda y se faculta al presidente a reclamarla judicialmente, veámoslo con un ejemplo:

Liquidación deuda piso 4º-D:

• Adeuda 3 recibos de 47 € correspondientes a la cuota ordinaria según importe aprobado en la Junta General ordinaria de fecha 3 de febrero de 2011 que hacen un subtotal de 141.- € 

• Asimismo, adeuda 5 recibos de 119 €, respectivamente, correspondientes a las cuotas extraordinarias por reparación de cubierta aprobadas en la Junta General extraordinaria de 2 de diciembre de 2010 y que suman un subtotal de 595 €

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El Total adeudado  a fecha de hoy, 24 de noviembre de 2011, asciende a: 736 €