Los Elementos Comunes en las Comunidades de Propietarios I-Definición & catálogo-

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¿Qué son?

Todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.

Catálogo de Elementos Comunes:

·        Suelo y vuelo,

·        Cimentaciones y cubiertas,

·        Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga;

·        Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas; incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores,

·         El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,

·        Depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;

·        Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;

·        Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;

·        Las de detección y prevención de incendios;

·        Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;

·        Las servidumbres,

·         y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Fuente:vivienda.gijon.es

    Esta enumeración no es cerrada o “numerus clausus”, a la vista del cajón de sastre que implica la inclusión final en la misma de: “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”, inclusión que se formalizó en la nueva redacción del artículo 396 del Código Civil operada en la reforma de 1.999, a los fines de adaptarla a la línea jurisprudencial del Tribunal Supremo que ya entendía (véase, al respecto, la  sentencia del Tribunal Supremo de 28-4-97) que, «La calificación de un elemento, como común o privativo, de un edificio en régimen de propiedad horizontal, además de su componente fáctico, tiene también una connotación de «quaestio iuris»… Además de los elementos comunes por naturaleza, que son los que, con carácter meramente enunciativo y no excluyente o de «numerus clausus», relaciona el artículo 396 del Código civil, existen los llamados elementos comunes por destino o accesorios que, sin serlo por naturaleza o esenciales, han de estar sometidos, en cuanto a su alteración o supresión, al mismo régimen jurídico que aquéllos».

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Mantenimiento e Inspección Ascensores

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Todas las Comunidades de Propietarios se encuentran en la obligación de contratar el mantenimiento de los ascensores con alguna empresa  autorizada para tal fin.  El contrato de mantenimiento más común consiste en el pago de una cantidad fija mensual por cada aparato elevador que incluye el mantenimiento y que se realiza con una periodicidad mensual.

Los usuarios del ascensor, además, deben  respetar las normas establecidas para garantizar el perfecto estado del mismo, no solo mediante revisiones mensuales, si no también procediendo a la reparación de las averías que se produzcan, pasando las reglamentarias inspecciones a cargo de las Entidades colaboradoras, procediendo a la sustitución de piezas desgastadas, efectuando las modificaciones que la Administración Pública obligue a practicar para aumentar la seguridad de los ascensores, respetando las normas establecidas en cuanto a uso, carga, movimientos,etc….



Fuente: adminfin



            
Las inspecciones periódicas son obligatorias y se llevarán a cabo por una Empresa Colaboradora de la Administración  que se encargará de levantar el pertinente acta en la que se harán constar los elementos revisados, las posibles anomalías detectadas y los plazos para su subsanación. Por norma general, la periodicidad de las inspecciones será de cuatro años (edificios de más de cuatro plantas o más de veinte viviendas), en el caso de  edificios industriales y lugares de pública concurrencia se reduce el periodo a una inspección cada dos años y, para el resto de edificios, cada seis.

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¿Qué es el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal?



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Se trata de un documento que describe la totalidad del edificio en general así como de cada piso o local en particular, delimita los espacios de aprovechamiento privado y  los comunes indicando la extensión, planta, y los anejos existentes (plazas de garaje, buhardillas o trasteros, etc..), junto con sus correspondientes cuotas de participación.

Este documento o título esta habitualmente incluido en la escritura particular de compraventa de la vivienda o local concreto que se adquiere y que es entregado por el Notario y en el que se describirá el piso o local concretos que se adquieren, con su superficie correspondiente, planta en la que se halla ubicado, calle y número de puerta, lindes con propiedades adyacentes y su cuota de participación.

Asimismo es posible que contenga cláusulas de exoneración, así como reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones, estas estipulaciones  darán forma y constituirán  los Estatutos de la Comunidad.

Así pues, la existencia del Título Constitutivo de Propiedad Horizontal es necesaria e imprescindible allí donde exista una comunidad de propietarios, y esto es así porque el Título Constitutivo es un instrumento jurídico, que, (como ya mencionamos) normalmente se formaliza en una escritura (que se denomina de División Horizontal), por el que el dueño o los dueños de un edificio (habitual y actualmente promotores y/o constructores) deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad e independencia jurídica respecto del edificio del que antes formaban parte como una sola unidad jurídica, sometiéndose al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activa como pasivamente (esto es, en qué medida  se debe contribuir en los gastos, mantenimiento, etc).

Por último, debemos recordarles que, si quieren consultar el Título Constitutivo y no cuentan con la escritura de compraventa en que, como quedó dicho, suele incluirse, pueden acudir al Registro de la Propiedad correspondiente de la localidad en que esté ubicado el inmueble, donde deberá estar inscrito;  Además, dicha inscripción registral   dota de eficacia al Título Constitutivo no solo entre los comuneros o convecinos, sino también frente a terceros.

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