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Liquidaciones complementarias en el ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales)-Valoración de los inmuebles-

De un tiempo a esta parte y debido a la crisis inmobiliaria se vienen realizando operaciones de compraventa en las que el valor de transmisión resulta inferior al valor catastral, es decir, el valor de mercado de los inmuebles es inferior al valor catastral que progresivamente han ido aumentando las autonomías.

En este punto y para comprender la problemática que expondremos debemos establecer una clara distinción entre el valor fiscal y el catastral porque el ya mencionado valor de mercado no requiere explicación alguna.

Tradicionalmente, el valor catastral de los inmuebles ha sido muy inferior a su valor de mercado, supuestamente, cada autonomía tiene sus métodos para fijar los valores catastrales pero siempre deben atenerse al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que, en este sentido, señala que:

"El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones".

Dicho Real Decreto también establece unos criterios y límites para determinar dicho valor, en concreto:

"1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
Las circunstancias y valores del mercado.

Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase (...)."

Llegados a este punto nos planteamos la diferencia entre el valor catastral y el fiscal, pues bien, el valor fiscal siempre se constituyó como un valor a efectos de liquidar impuestos, superior al catastral y más próximo, por tanto, al de mercado, así pues, si ya nos encontramos con que los valores catastrales en muchos casos superan los reales de mercado pónganse en situación:

Inmueble vendido por 80 mil euros (valor de mercado)
Con valor catastral de 90 mil euros
Con valor fiscal que los servicios tributarios autonómicos (hablaremos de los del Principado de Asturias) calculan de la siguiente forma:

Valor catastral x coeficiente multiplicador*

* Dicho coeficiente multiplicador nos será dado anualmente en función del tipo de inmueble (urbano, rústico…), de su localización (Gijón, Luanco…), pero para el ejemplo expuesto entenderemos que se trata de un piso ubicado en Gijón y que el ITP (Impuesto de transmisiones Patrimoniales) se ha liquidado en el año 2014 resultando por tanto un coeficiente multiplicador de 1,38

Por tanto, nos podemos encontrar con la siguiente situación:

Se paga ITP por 80 mil euros (que a un tipo impositivo del 8% son nada menos que 6400 eurazos) pero los servicios tributarios en su afán vampírico-recaudatorio nos liquidan una complementaria por la que consideran que la base del ITP no es el valor de mercado si no el que mas les conviene, esto es, el mencionado anteriormente como VALOR FISCAL:

Valor catastral: 90 mil x coeficiente multiplicador (1,38)=124.200€
Y como el 8% de 124.200€, esto es, 9.936€, implica un buen pellizco mas que los 6.400 euros religiosamente abonados, con toda probabilidad nos llegará antes de un año de haber formalizado la compraventa la complementaria reclamando la diferencia y los intereses de demora, por supuesto.
verifique si es correcto este cálculo administrativo y las opciones de defensa con que cuenta el contribuyente consultándonos,¡¡ no se conforme!.

Verónica Alvargonzález González

Colegiado ICA Gijón nº 2.399

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¿Qué es el Dividendo Digital & como afecta a las comunidades de vecinos?

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La TDT ocupa una determinada banda de frecuencias que se denomina UHF y que va de los 470 a los 862 MHz, es decir, desde los canales 21 a 69.

Con el dividendo digital, es obligatorio destinar los canales 61 al 69 de esa banda UHF (concretamente de los 794 a los 862 MHz), que actualmente usa la TDT, a los nuevos servicios de telefonía móvil de última generación para cumplir con los acuerdos internacionales que lo establecen.

Fuente: altrantelecom.wordpress.com

Esta obligación nace de un acuerdo internacional al que que España se adhirió como País puntero en servicios de comunicaciones.

La emisiones contenidas en los canales mencionados deberán cesar el 1 de enero de 2015, a partir de esta fecha, todas las comunidades que no hayan sido correctamente adaptadas dejarían de ver los principales canales de televisión:  Tve 1, La 2, Antena3, Tele 5, Cuatro, La Sexta, etc….

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¿Qué información debe contener el certificado de eficiencia energética?

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El 1 de junio de 2014 se cumplió el año de la obligatoriedad del certificado de eficiencia energética necesario en cualquier transacción de vivienda o local comercial (venta/alquiler), sin embargo aun son muchos los titulares de inmuebles que aun no se han visto obligados a  formalizarlo o bien voluntariamente han eludido dicha obligación (en el caso del arrendamiento ya que en trámite de compraventa es obligatoria su presentación en Notaría), desde estas páginas recordamos a todos aquellos propietarios que estén barajando la posibilidad de venta/ arrendamiento que es obligatorio dicho certificado antes de realizar cualquier transacción y que si quieren ofrecer su vivienda en arrendamiento  la publicidad deberá contener la correspondiente etiqueta energética. Por otro lado, estén atentos a la inspecciones de las Consejerías de Industria de cada Comunidad Autónoma ya que podrán revisar escaparates de inmobiliarias, páginas web y aplicar la sanción correspondiente a todos aquellos anuncios que incumplan el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, sobre Eficiencia Energética.

Les aconsejamos encomendar dicha gestión a profesionales habilitados, solicitando el pertinente presupuesto y, de ser posible, solicitando descuentos por realización de mas de un certificado.

Pueden solicitar su presupuesto sin compromiso haciendo constar la dirección y metros cuadrados del inmueble en: info@alvargonzalezycamba.es

fuente: www.arquitecnicgranada.com

 

¿Qué información debe contener el certificado de eficiencia energética?

Debe contener como mínimo la siguiente información:

·         Identificación del edificio o, en su caso, la parte que se certifica. (dirección, municipio, provincia, zona climática y referencia catastral).

·         Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación energética. Se incluirá la siguiente documentación:

·        Descripción de las características energéticas del edificio y demás datos necesarios para obtener la calificación energética del edificio (instalaciones térmicas, envolvente térmica, y en el sector terciario, además instalaciones de iluminación y condiciones de funcionamiento y ocupación.

·        Descripción de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por técnico certificador.

·         Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética. Además de la clasificación global se incluyen las calificaciones parciales de: la calefacción, refrigeración, agua caliente sanitario y en el caso del sector terciario la iluminación.

·         Un documento conteniendo un listado con un número suficiente de medidas de ahorro energético, recomendadas por el técnico certificador.

·        Cuando la calificación es B o C en caso de acometer voluntariamente las recomendaciones la calificación subiría un nivel.

·        Dos niveles en el caso que la calificación sea D, E, F, G.

Alvargonzález & Camba Abogados-Asesores & Administradores de Fincas.

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¿Qué trabajos comporta la realización de la certificación energética?

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¿Qué trabajos comporta la realización de la certificación energética?

Cuando se realiza concienzudamente, el proceso de una certificación energética es una labor compleja que en esencia comporta:

·         Una o más visitas de inspección al inmueble a certificar, con toma de fotos del exterior e interior, de los datos de campo y medición detallada del inmueble, incluyendo su volumen habitable.

·         El levantamiento opcional de su plano para cuantificar parámetros físicos decisivos en el resultado del cálculo.

·         Se recopilarán los datos administrativos y catastrales del inmueble, de los materiales componentes, de sus fachadas y cerramientos, de las carpinterías exteriores y de los espesores de los distintos elementos analizados.

·         El cálculo de la eficiencia energética del inmueble antes analizado, será realizado por personal técnico titulado, con formación específica. Se utilizará solamente software y otros elementos oficialmente reconocidos. En caso contrario los documentos generados no serán reconocidos por las autoridades competentes.

 

Fuente:www.certificadoeficienciaenergeticaedificios.es

·         La elaboración de un exhaustivo informe en el que se cuantifica y justifica la asignación a la vivienda, local u oficina de una determinada etiqueta energética (A-B-C-D-E-F-G) con expresión de sus resultados.

·         La proposición de alternativas para la mejora de la etiqueta energética del inmueble en uno o dos grados, según los casos, y su valoración económica si procede.

·         La entrega de tres copias originales del informe definitivo, que refunde todo el trabajo anterior, suscrito por el técnico redactor.

 

Alberto Sanz-Ingeniero & Certificador Energético

E-mail: info@alvargonzalezycamba.es

¿En qué consiste la certificación energética y que beneficios nos reporta?

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 ¿En qué consiste la certificación energética?

A través de un estudio pormenorizado del inmueble, se obtiene una calificación del mismo (desde el nivel A al nivel G), conteniendo un certificado con la calificación energética obtenida. Tal certificado se debe remitir a la administración autonómica correspondiente y quedará en posesión del propietario del inmueble. La certificación energética contiene información objetiva sobre las características energéticas, consumos, prestaciones y posibles mejoras en cuanto a ahorro energético del inmueble.

 

 

fuente: www.selloenergetico.com

 

¿En qué nos beneficia todo esto?

La buena noticia es para quien pretenda comprar o alquilar, ya que estará mejor informado sobre la eficiencia energética de la vivienda y, por tanto, sobre lo que le costará la factura eléctrica. En un futuro próximo esto será un factor fundamental a la hora de decidirse por una casa u otra, al igual que ahora ocurre con los coches o los electrodomésticos. Aparte de estas ventajas para el usuario, es importante recordar que uno de los objetivos de esta nueva normativa es reducir nuestro consumo energético para así preservar el medio ambiente.

Alberto Sanz

Ingeniero & certificador energético