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Para
determinar el alcance de la responsabilidad comunitaria en cada supuesto
debemos partir de la premisa básica y obligación ineludible que establece el
art. 10.1 de la Ley
de Propiedad Horizontal:
“Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus
servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.”
Así
pues, la Comunidad
está obligada a mantener los elementos comunes y privativos en estado tal que
permita garantizar la adecuada habitabilidad del inmueble a los distintos
titulares de los pisos y locales en que se divida, obligación que a menudo los
Administradores observamos reiteradamente incumplida, especialmente en las
edificaciones antiguas, siendo habitual las reticencias de los comuneros (especialmente
de los no afectados) a realizar reformas de importancia que impliquen la
aprobación de derramas, situaciones que pueden llegar a forzar a los convecinos
afectados a acudir a la vía judicial.
Mención a parte merecen
los vicios constructivos, eso si, la existencia de los mismos no implica que la Comunidad se exima en
todos los casos de responder frente al comunero afectado ni se le puede exigir
a éste que “peche” a su costa con el procedimiento judicial pertinente frente
al constructor. En estos casos, y al hilo de la legislación y jurisprudencia
aplicables así como del sentido común y del principio de buena vecindad, lo
deseable y aconsejable es que, verificada la existencia de uno ó mas “defectos
constructivos”, la Comunidad
emprenda la consiguiente reclamación frente al promotor-constructor del edificio o cualesquiera
otros técnicos responsables e intervinientes en la construcción, al amparo de
la ruina funcional del art. 1.591 del Código Civil:
"El contratista de un
edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños
y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que
concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá
el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la
dirección.Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del
contrato, la acción de indemnización durará quince años."
o del incumplimiento
contractual de la obra al amparo de los arts. 1.101 y 1.544 del Código Civil o
de la Ley de
Ordenación de la
Edificación.
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| Fuente: El Pais |
Una
última consideración que debe hacerse pasa por advertir que, como quiera que
estos procedimientos tardan en iniciarse (lo habitual es requerir extrajudicialmente
al constructor responsable antes de emprender medidas judiciales) y una vez
iniciados pueden transcurrir un largo plazo hasta que se dicte sentencia y se
ejecute la misma, el comunero afectado no está obligado a soportar hasta
entonces unas condiciones incompatibles con un mínimo de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, de
modo tal que la Comunidad
debería hacerse cargo de las obras y reparaciones necesarias sin perjuicio de las acciones de repetición o
de otra naturaleza que posteriormente puedan asistirle frente al constructor
por dichas necesaria o urgentes reparaciones.
Verónica Alvargonzález-Abogado colegiado nº 2.399 ICAG-
E- mail consultas: alvargonzalezybernardo@gmail.com
Con las ITE´s se hara cumplir esas premisas mediante un requerimiento por parte del Ayuntamiento en aquellos edificios que no cumplan las condiciones minimas de salubridad,estanqueidad,seguridad...
ResponderEliminarGracias por vuestro comentario, nos gustaría que nos explicarais quienes sois, a que os dedicais y en que consisten vuestros servicios. Es más, si teneis a bien, os invitamos a colaborar con un artículo explicativo para informar a nuestros lectores.
ResponderEliminarSaludos Cordiales,